BOEK 7 Bijzondere contracten › Titel 3 Huur en bruikleen › Ondertitel 1 Huur
7.3.16–7.3.30
Opsomming
De huurder heeft de verbintenis:
1°de huurprijs en de kosten in verband met het gebruik en genot van het goed te zijnen laste te betalen;
2°het goed als een voorzichtig en redelijk persoon te gebruiken, te reinigen en het kleine onderhoud en kleine herstellingen uit te voeren;
3°het onroerend goed te stofferen of de overeengekomen zekerheden te verschaffen; en
4°het goed terug te geven bij het tenietgaan van de huur.
Beginsel
De huurder betaalt de huurprijs en de kosten te zijnen laste.
Indexering van de huurprijs
§ 1.De huurprijs wordt niet geïndexeerd.
Wanneer partijen overeenkomen dat de huurprijs kan worden geïndexeerd, staat het hen vrij de index en de wijze van indexering van de prijs te bepalen. Deze aanpassing wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt.
§ 2.Als partijen bij de huur van een onroerend goed een indexering van de huurprijs overeenkomen op basis van de kosten van levensonderhoud, is de indexering maar een keer per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. De huurprijs wordt aan de kosten van levensonderhoud aangepast op basis van de schommelingen van het indexcijfer dat daartoe berekend en benoemd wordt, hierna het gezondheidsindexcijfer genoemd.
De geïndexeerde huurprijs mag niet hoger zijn dan de basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer en gedeeld door het aanvangsindexcijfer.
De basishuurprijs is de prijs die volgt uit het contract of uit een vonnis, met uitsluiting van alle kosten en lasten die het contract uitdrukkelijk ten laste van de huurder legt.
Het nieuwe indexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur.
Het aanvangsindexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke het contract is gesloten of van de maand waarop de huurprijsherziening is in werking getreden.
De vordering van de verhuurder tot betaling van het bedrag dat volgt uit de indexering van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud verjaart na een jaar vanaf de opeisbaarheid.
Deze paragraaf is van dwingend recht ten voordele van de huurder. Wanneer de contractuele bepalingen zouden leiden tot een hogere huurprijs dan diegene die berekend is volgens deze paragraaf, dan kan de huurprijs worden ingekort tot de prijs berekend volgens deze paragraaf.
Kosten
§ 1.De huurder draagt de kosten om het goed te gebruiken en het genot ervan te hebben.
De Koning kan een lijst vaststellen van de kosten om het goed te gebruiken en het genot ervan te hebben voor de huur van een onroerend goed.
§ 2.Bij de huur van een onroerend goed komen alle aan de huurder opgelegde kosten en belastingen overeen met de werkelijke uitgaven, tenzij wordt overeengekomen dat deze forfaitair worden bepaald.
De kosten en belastingen worden in een afzonderlijke rekening opgenomen. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, worden fysiek of digitaal ter beschikking gesteld.
Bij de huur van een onroerend goed bestaande uit meerdere eenheden waarvan het beheer wordt waargenomen door een persoon, wordt aan de verplichting bedoeld in het tweede lid voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en belastingen doet toekomen en aan de huurder de mogelijkheid biedt de stukken in te zien zonder verplaatsing.
Deze paragraaf is van dwingend recht ten voordele van de huurder.
Verjaring van de vordering tot betaling van de huurprijs en tot terugbetaling van onverschuldigde betalingen
De vordering tot betaling van de huurprijs en kosten verjaart na vijf jaar vanaf de opeisbaarheid.
De vordering tot terugbetaling van de bedragen die de huurder onverschuldigd heeft betaald, verjaart na vijf jaar vanaf de betaling.
Dit artikel is van dwingend recht ten voordele van de huurder.
Gebruik en genot overeenkomstig de bestemming
§ 1.De huurder gebruikt en heeft het genot van het goed als een voorzichtig en redelijk persoon overeenkomstig zijn bestemming.
Hij mag de bestemming ervan niet wijzigen zonder de voorafgaande toestemming van de verhuurder.
§ 2.De huurder mag geen wijzigingen aan het goed aanbrengen zonder de voorafgaande toestemming van de verhuurder.
De huurder kan evenwel zonder toestemming van de verhuurder bestemmingsconforme inrichtings- of veranderingswerken verrichten die zonder schade kunnen worden verwijderd bij tenietgaan van de huur. Tenzij de verhuurder ervoor kiest deze te behouden, heeft de huurder de verbintenis om deze werken bij het tenietgaan van de huur te verwijderen.
Klein onderhoud
De huurder reinigt regelmatig het goed en doet het klein onderhoud zoals een voorzichtig en redelijk persoon.
De Koning kan een lijst van klein onderhoud vaststellen voor de huur van een onroerend goed.
Herstellingen
De huurder verricht:
1°de kleine herstellingen; en
2°herstellingen die het gevolg zijn van een verkeerd gebruik of een gebrek aan onderhoud van zijn kant.
Herstellingen die alleen vereist zijn wegens normale slijtage, ouderdom of overmacht zijn ten laste van de verhuurder.
De Koning kan een lijst van kleine herstellingen vaststellen voor de huur van een onroerend goed.
Dringende herstellingen
Indien de verhuurder dringende herstellingen moet uitvoeren die niet tot het einde van de huurtijd kunnen worden uitgesteld, moet de huurder deze gedogen, ongeacht de gebruiks- en genotsderving die ze hem veroorzaken.
Als de herstellingen bedoeld in het eerste lid, een redelijke termijn overschrijden, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het gebruik en genot heeft moeten derven en dit vanaf de eerste dag van de uitvoering van de werken.
Bij de huur van een onroerend goed bedraagt de redelijke termijn bedoeld in het tweede lid, veertig dagen.
Beginsel
Bij tenietgaan van de huur geeft de huurder het goed aan de verhuurder terug in dezelfde staat als deze waarin hij het ontvangen heeft, onder voorbehoud van de beschadigingen die het gevolg zijn van normale slijtage, ouderdom of overmacht.
De huurder is aansprakelijk voor de andere beschadigingen van het goed die gedurende de huurtijd ontstaan, waaronder de beschadigingen ten gevolge van brand, tenzij hij bewijst dat die aan hem niet toerekenbaar zijn.
Hetzelfde geldt voor beschadigingen ontstaan door onderhuurders of door toedoen van de personen die zich met zijn toestemming in het goed bevinden, tenzij de huurder bewijst dat die niet toerekenbaar zijn aan deze personen.
Bewijs van de staat waarin het goed werd ontvangen
Indien van het goed een omstandige aanvangsbeschrijving op tegenspraak is opgemaakt, wordt het goed geacht te zijn ontvangen in de beschreven staat.
Bij ontstentenis van een omstandige aanvangsbeschrijving op tegenspraak wordt de huurder vermoed, tot bewijs van het tegendeel, het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt bij het tenietgaan van het contract.
Bij de huur van een onroerend goed is dit artikel van dwingend recht ten voordele van beide partijen.
Aanvangsplaatsbeschrijving en plaatsbeschrijving bij vertrek bij de huur van een onroerend goed
§ 1.Bij de huur van een onroerend goed, stellen partijen op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening een omstandige aanvangsplaatsbeschrijving van het goed op, uiterlijk een maand na de levering van het goed.
Deze aanvangsplaatsbeschrijving wordt bij het contract gevoegd en geregistreerd.
§ 2.De partijen stellen op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening een bijvoegsel bij de aanvangsplaatsbeschrijving op wanneer belangrijke wijzigingen in het goed zijn aangebracht na opstelling van de aanvangsplaatsbeschrijving en indien een van de partijen hierom verzoekt.
Het bijvoegsel wordt geregistreerd.
§ 3.De partijen stellen op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening een omstandige plaatsbeschrijving bij vertrek uit het onroerend goed op als een van de partijen hierom verzoekt.
Deze plaatsbeschrijving bij vertrek wordt opgesteld uiterlijk bij de teruggave van het goed.
§ 4.Weigert een van de partijen de opstelling van de plaatsbeschrijving bedoeld in paragraaf 1 of 3, of het bijvoegsel bedoeld in paragraaf 2, of bereiken zij geen overeenstemming over de inhoud ervan, dan kan de zaak bij verzoekschrift aanhangig gemaakt worden bij de vrederechter.
Het tegensprekelijke verzoekschrift inzake de plaatsbeschrijving moet ingediend worden ten laatste vijftien dagen na verstrijken van de termijn bedoeld in paragrafen 1 en 3.
De vrederechter wijst een deskundige aan die de plaatsbeschrijving of het bijvoegsel opstelt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 5.Deze bepaling is van dwingend recht ten voordele van beide partijen.
Verbintenis tot stoffering van het goed of verschaffing van andere zekerheden
Als de huur betrekking heeft op een onroerend goed, stoffeert de huurder het goed met roerende goederen met een waarde gelijk aan minstens drie maanden huur of stelt hij voldoende zekerheden voor de betaling van deze verbintenis.
Sancties
Als de huurder zijn verbintenissen op toerekenbare wijze niet nakomt, beschikt de verhuurder over de sancties opgesomd in artikel 5.83.
Wederverhuringsvergoeding bij ontbinding
Bij de ontbinding van de huur ten laste van de huurder, wordt de verhuurder, behoudens tegenbewijs, vermoed een schade te lijden die overeenstemt met de prijs van de huur gedurende de tijd die redelijkerwijs nodig is voor de wederverhuring.